12 三月

华人老移民花12年, 在加拿大买了20套公寓!

种一棵树,最好的时间是十年前,其次是现在


一位加拿大移民2006年在论坛上发了一个帖子“我想在多伦多有20个Condo”。

10多年前的移民论坛热闹得很,大家都有很多愿景,也爱在论坛上抒发心声或吐槽。 

很多看了这个帖子,或许并没有把它当回事。但是,这个世界就是有一种人,当他们立了Flag,就一定要现。12年后,这个移民真的做到了,2018年的他拥有了20套公寓。  

回看那篇帖子,这位职业为地产经纪的老移民说:“每年花5万块首付,买一个condo, 持续20年,出租它,让租客供房,然后从65岁开始,每年卖一套condo,就算condo不升值,相当于65岁后每年养老可以有20万养老钱,而且还实现了十几个点的投资回报。” 这个横跨半生的漫长投资计划,现在实现了。

如今,老房东又出来发了帖子,名字叫“一个多伦多老房东的快乐分享” 我们理一理,摘一些干货。 

在房市偏冷的时候,也来看看老房东给我们掏心窝说的话:

1. 坚信长期预期一定向好 

我不知道在短期(3-5年)的未来市场中,房价是涨还是跌。但我坚信,房地产市场长期预期一定向好。 

因为未来通货膨胀预期 + 加拿大国家的移民政策 + 城市地位。 

所以,房价短期的上涨和下跌,都能让我快乐;我投资的物业,即使在我买下来的那一天开始就跌价,我也能愉快接受。

2. 自认愚笨老实做房东 

聪明的人头脑反应快,会赚快钱。我自知比较愚笨,所以买Condo长期持有,老老实实做房东。 

前提是租金能够完全覆盖这个房子的所有开销:地税、管理费、贷款的本金和利息,并略有盈余。 

我早期投资的大部分都是小Condo,都在人口密集的市中心。公共交通方便,周边是工作人群或在大学上学的学生。 

3.为什么不买house?

很多人说:土地才是房地产的真实价值所在。所以大家都去抢有土地的house。然而抢到去年,断粮断供抢不起了。 

我什么没买House?土地房是大投资,高维护成本。

condos是小投资,产权和土地房没区别,利润虽小,能保本。

自己住的房子只要买得起,住的舒服,房子大点,占的地大点,当然开心,管他市场的涨跌。过几年,价格总会会上去的。

而投资房是要盈利的:低价进,高价出,关键是中间持有的时候能收到租熬得住。

十几年前,我用6万投资的一个当时房价19万的小Condo,现在涨到了60万。与此同时,租客已经帮我把十几万的贷款还完。

我在2018年尤其开心:土地房在跌的时候,我前些年投资的小Condo房价不降反涨。

4. 公寓有管理费浪费钱?

如果在地段好的地方投资一个性价比好,租售比合理的小Condo,能够很容易地租出去。

去掉管理费、地税、和贷款的利息,我的投资仅租金回报这部分每年有6-8%的稳定收益(收房后的头三年)。

再过三年五载,仅租金回报率可以进一步达到10%以上。

鉴于我的胆小怕事,没有办法,我就只能选那些地段好的,人流量大的小 Condo来投资。我很幸运,碰到的全是收入和人品相对好一点的高素质租客。我做房东的每年自然就挺顺心的,心情舒畅。

5.七十万买一个月租2000的公寓?

2019年 Condo投资面对的最大挑战是快速上涨的价格。有些人买Condo是用来自住的,这没问题,但是,作为投资者,那就是你投资的房子一定得租的出去,而且租金收入一定得完全符合我要求的租售比才行的。

一个月租金只有$2000的Condo,要花将近70万去买。这也太不划算了。

现在期房越来越贵。 

2019年房东还敢买Condo的期房吗?

不敢了,只能找现房。

一个价格70万的期房一室一厅的Condo,在面积、地段差不多的条件下,你可能不到60万可以买到现房。

这十几万将近二十万的价差就是你未来几年的利润保底!

6.怎样找到租售比好的condo?

真正能够符合租售比和性价比的房子不会超过市面上房子的20%。 

如何找到这些房子呢? 

布局很重要。 

要知道现在还没火但以后会火的区域在哪里,提前开始布局。 

7.人口是关键 

此外,打死也不要买北美的小城市房子,没有人口流入。 

房租再高,房子不涨也白瞎。  

每年吸引着越来越多的人到来的城市长期看涨,只要租售比高,就不会亏。 

人的一生其实就是一场马拉松,而投资也应该是个长期的过程。  

最后,如果你对他这12年究竟是如何实现20套房的目标依然感兴趣,可以到网上搜索原文。这里简单发一下他写的几个步骤。注意文章年代久远,地产市场已有改变,

第一个步骤:弃HOUSE选择CONDO,租金还贷。

第二个步骤:一年精选一套大发展商的期房,关键是地段、户型(一室一厅好租)、楼层(不要太高,贵)发展商  

第三个步骤:25年后一年卖一套,养老金就出来了

投资有风险

我们摘选此文也是希望讲讲他的投资故事有目标然后朝着目标去做能快乐而持续地坚持,不为暂时的跌而悲值得参考

种一棵树,最好的时间是十年前,

其次是现在

希望65岁时的你能实现自由!